楼市灯塔谁在为县城里的房子买单

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不知道大家五一假期怎么过的，疫情余波还未过，估计很多人应该是在家里躺着过的吧小长假期间，在江苏苏南跟买房人和中介聊聊，去售楼处转转江苏苏南是一个非常典型的小县城，百强县top3，大概一百六十多万人口，三千亿不到的GDP，算是中国县级市里的翘楚了虽然，撤县并市让他可以被称呼为地级市，但这里仍然和中国成千上万个县级市一样，甚至，因为相比于其他县级市更早的进行了城市化和工业化，所以，从某种程度看，剖析这样的县级市或许能窥视出其他县级市将要走过的路看的多了聊的多了就忽然有一种不太一样的体验和感受，或许，这是很多小县城不得不去面对的未来01长三角一体化所形成大基建才有雏形，买房客就来了苏南的县级市在前几年有个特性，就是虽然经济很发达，但因为始终没有高铁站点，所以一直以来，在大交通的环境中其实是很没有优势的我还记得以前隔壁邻居是某大型教育平台的负责人，前几年想要从上海请一些专家过来上课，很多专家一听要坐3个小时的汽车才能到，就直接拒绝了在未来，一座没有高铁的城市，其实就很容易被抛弃，幸运的是，这样的情况在我的家乡下阶段将被彻底得到逆转和改变，今年7月，沪通高铁将建成通车，再过2年，南沿江城际也将运行对于很多三四五线的县级市而言，融入边上的一二线城市最好的机会就是地铁或是轻轨，当然，如果像昆山那样直接有地铁与上海相连通，那真的就是天赐的良机了如果顺利的话，未来去上海只需要半小时，去南京杭州50多分钟，真的很梦幻是不是注：正在建设的高铁站高铁带来的，就是资金流、人才流的高效率汇聚，当然，还有闻讯赶来的投资者虽然说是高铁新城，整体的规划体量很大能级也很高，但要真正一步步落位，却还要至少七八年的时间，看看这样的城市界面你就应该清楚了，而这样的环境，在高铁站附近比比皆是注：高铁站附近1公里内城市界面但是，见多识广的投资客带着对未来美好生活的期待还是来了，一辆辆大巴车满载着上海的大爷大妈，对于他们而言，很明显，他们的耐心相比以前的投资客，明显长了很多注：来自上海的看房团他们也不像以前炒房客一样，希望2-3年房价可以翻番，他们也知道目前是不现实的对于他们而言，房子每年稍微涨一点，哪怕是5%，也就足够了，也算是一种很好的理财方式，毕竟现在靠谱的理财方式真的太少了，哪怕不涨，在后期退休了，还可以从上海过来度度假什么现在的投资买房者的心态，确实是变了很多对于房价的短期涨跌，很多人其实也越来越平静了，很多人的最低要求其实就是只要不跌就行，至少房子放在那还能出租，也会产生租金效益，买房了手里没钱了也就不瞎折腾了，也就安心了02三四线的县城里，二手市场依然半死不活相比于一二线城市二手房占主流的模式，对于三四线的县级城市来说，大家依然还是愿意买新房我跟好几个片区的中介聊天，他们都普遍跟我说了一件事，现在的二手房市场啊，成交周期真的越来越长了，以前差不多是二到三个月，现在的话得四到六个月，差不多翻了番注：某大型中介工作人员在门口等待客户当然，原因也很简单，以前可能整个市区只有多个楼盘，现在经过几年大开发，目前有大概多个楼盘，按照每个楼盘0户的三口之家进行测算，差不多可以多容纳20多万人口但是，新增的人口却跟不上新盘供应的量，房子的供应多了，但需求量增加不明显，自然去化周期就变慢了而且，对于三四线而言，有学区的二手房，才勉强有点市场，不带学区的老破小正在抓紧被淘汰出局不管是一二线还是三四线，20年以上的老破小正在被越来越多的人嫌弃，想告诫大家，真的不要再买楼梯房了，因为这可能是上个时代的产品，很多人买房的时候，会直接在在网页上或跟中介说，电梯房，单是这一项，就会把这些老破小都给过滤掉同理，对于买房者而言，对于房龄的判断也越来越粗暴比如同样的资源同样地段的房子，年的肯定卖的比0年的差，4年的肯定卖的比5年的差，因为99年的房子和04年的房子虽然只差了一年，但在搜索时会直接跌出“房龄20年以内”“房龄15年以内”这样的选项这样粗暴的选择越来越普遍，因为刚才也说了，现在其实就是到了买家时代，买家可选择余地太多了，就更需要优先淘汰掉一批基础条件差的03县城的资源重新分配，地段的价值被重新排序不止是一二线往郊区发展，现在就连三四线，也正在越来越多的发展新城原因当然是多样化的，一方面是市中心确实越来越拥堵，居住环境变得越来越差，另一方面就是只有发展“新中心”才能卖更多的地，才能有更多的财政收入来发展基建和公共设施我所感受到的现实情况就是，大量的“后浪们”越来越不愿意住在老破小中，只是买过来挂个学区而已，大部分的人都希望住到品牌开发商开发的新房中去以前的老破小的保护伞其实就是“学区”，但目前让人感到恐惧的是，为了开发新片区，三四线开始建造更多的名校分校，甚至干脆一点的，直接把学校给搬迁过去，异地新建，这其实就直接打破了原有的资源分布了对于我所在的县级市而言，为了发展北部新城，不仅把名校进行了异地重建，甚至还把医疗资源给搬了过去，更是打造了20万方巨大体量的商业综合体所以，如果你去看近2年的房价涨幅，其实市中心的房价涨幅真的是远远低于重点开发的新区的，因为房价跟着资源走，哪边资源附着的多，哪个区域就容易起势所以，我也一直跟大家强调一点，买房看地段本身没错，特别是在三四线城市，一定不是随便买的，一定要

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