入筑十年,观湖ldquo灯塔rdq

标杆项目第二弹，来聊聊万科的花冠路项目

日前，项目的案名已经确定——万科观湖。哼，口气倒是不小~

这个湖在哪里？到底怎么个观法？

很多宣传中，万科把这个项目定义为入驻贵阳10周年的灯塔项目，那项目到底能不能达到这个标杆地位？我们也做一些分析和探讨。

观湖在哪？

从小河长江路的万科广场出发，上花冠路后我们一直向花溪方向前进，万科观湖就在道路的右侧。

路上可以看到好几块观湖的广告牌，主打“我与世界保持的距离”，只有在右上角有个小小的案名。画面上还有一只鸭子，哦不，是天鹅。嗯，估计项目是想营造一种优雅的赶脚吧~

大概开个7、8分钟，经过“浪潮大数据产业园”，就可以看到一片热火朝天的工地，这里就是观湖的项目工地，平场已经基本完成。

工地没啥好看的，直接去看看那个传说中的“湖”吧。从旁边有条小路插进入，可以看到一条土路。沿着土路往前走，应该就能看到这个湖。

没错，走个分把钟就可以看到这片湖啦。一路上都可以听见鸟语，证明生态环境还可以。就是路况有点糟糕，旁边还有个垃圾堆。

“大哥，钓嘞是白条鱼咩？”，往前一瞅，发现有不少老哥在湖边钓鱼。里面鱼还不少，而且看起来水质还是可以嘞。写毛推文啊，早知道带个马扎和鱼竿来钓鱼算了~

换个角度看看这个湖哈，其实它的真身是个水库。山水相依，观感还可以。

看见没？明明是胖水牛水库嘛。好了，这个湖我正式命名为“水牛湖”。天鹅什么的太优雅，还是我们水牛接地气。

来详细看看这个水库的公示牌……我不是搞水利的，其实就是装模作样研究一下，旁边的大婶已经露出鄙夷的目光。

换个角度看，这就很舒服了嘛（插播广告：iPhone11广角直出，再一次定义拍照）。可以看出水域面积不算小，我以前在地图上面测量过，大概有5万平米左右。天气晴朗，给人感觉还是很nice的。

水库大坝的南侧，还有一个水塘。不过看起来水质就差多了，有点污浊。

这个角度大家看得就比较清楚了，应该也是从水库流过去的水。

水库旁边的这块地，已经平场完毕。而且工程牌子已经立起来，上面写的是“贵阳经济技术开发区观湖实验小学”，这应该就是项目配建的学校（按出让条件公示，是一个18班的公立小学）。

这个小学的位置倒是很好，紧挨着水库。但是娃娃以后一边上课一边看湖咋个办？影响注意力得嘛~

从项目出来，旁边有个人行天桥。爬上去一看，周边确实很难有其他的大型住宅项目。所幸，花冠路道路标准还比较高，目前项目也只能通过花冠路到达。

如果你找不到项目位置，可以手机地图搜索“小烂塘公交站”进行定位。不得不说，贵阳有些地名实在老火，什么狗场、猫场、小烂塘、烂泥沟……

观湖凭啥？

万科在最近的宣传中，一直说“观湖”是灯塔项目。但说实话在去年万科拿地时，并没有起什么波澜，主要还是因为项目周边确实是真的太不成熟。所以土地的挂牌出让，基本上没有溢价就成交了，最终的楼面地价也不算贵。

如果评选近中国房地产企业几十年的标杆，万科肯定是冠军的有力争夺者。无论风吹雨打、电闪雷鸣，我自岿然不动，万科的强悍就在于一个“稳”字，无论是市场好还是市场不好，万科都不会有过分的激进动作。

落实到项目上，万科同样也是一个“稳”字当先。比如贵阳万科这几年的项目：万科翡翠滨江、万科麓山、万科理想城、万科翡翠公园……其实产品的标准化和稳定性程度很高，从销售示范区、商业街区、样板房、户型、装修……都是一个路子。万科就像是把MQB平台用到极致的大众一样朴实无华，且枯燥。

老司机飙起新能源，万科观湖从拿地到开发，都和过去的万科风格有了很大的差异。

万科过去在贵阳的项目，基本上都还是倾向于拿城市意向感比较足或者比较大的地块。比如麓山、理想城、滨江之类，甚至翡翠公园之类的项目，旁边也有地铁站和环城快铁站这种设施。万科观湖，打破了过去万科拿地的很多套路。

所以，对于地块选择的疑问是思考第一步。

仔细研究一下项目区位情况，观湖项目实际上是处于小河片区的边缘地带。小河作为贵阳三线建设和城市建设的先锋，城建搞得早、城市化城市比较高。从过去的兴隆珠江湾畔，到后来的万科金域华府、万科大都会、恒大翡翠华庭，再到最近的美的轴承厂旧改项目，小河老城的开发形态，一直是比较典型的高密度状态。当然，成熟度非常高，生活很便利。

而以南环线为分界线，小河片区南部的小孟工业园则是以产业园区为主。很多年来除了一鸣宽城并没有什么大型的开发项目，去年融创城的落地可以说宣告了小孟工业园产城结合开发的正式起步。但是整个区域的住宅开发确实是初期阶段，各种生活、购物、教育配套需要时间培育。

一个结论：小河楼市已经分为两大阵营，小河老城和小孟新城。两者构成未来几年小河楼市的基本面。

但是不管是新城还是老城，小河厂矿多、工业多，甚至长期生活在其中体会到的都是浓浓的普通话味儿和金属味儿，自然资源的缺乏成为区域置业的典型特征。

纵然配套缺乏、纵然不够成熟、纵然路网单一……但好不容易逮到一头胖水牛，怎能轻易放过。作为扎根小河楼市十年的老司机，万科拿地我相信就是为了这片“湖景”。

▲观湖一山之隔便是小孟工业园的园区

虽然水域面积比不上观山湖、阅山湖那么大，但就资源的独特性来说观湖在整个小河区域确实是明显的。项目毗邻花冠路，实际测量从项目开车到小河万科广场，大概7、8分钟。开到逸天城附近，也只要3、4分钟。而且项目与小孟工业园一山之隔，从项目都可以看得见贵州航空职业技术学院（但目前没有正规道路通达）。这里最大的抗性主要还是是陌生感太强、心理距离太遥远。

▲对比麓山、滨江等项目，观湖项目的示范区大了很多。

BUT，只有山水是不够的。如果要以“灯塔”自居，必须拿出匹配等级的产品才行。产品设计上，万科的成熟既是优势也是劣势，优势在于实在是经验太丰富，出现硬伤的可能性实在太小。但太成熟，也就意味着要设计一些更有创新的产品难度也很大。

不管是户型、立面、造型、装修标准、小区景观、外围大景观，目前都还没有看到项目相关的资料，也无从给大家聊起。但万科必须真正的打造出一个“洗眼睛”的产品全升级项目，才能在产品能级上驱动客户更强烈的购买意愿。

还有就是万科会如何设计塑造项目的自然山水资源景观？万科在贵阳，品牌是优势、户型是优势、物业管理是优势……但是设计山水大景观，我还没怎么见过。希望万科能引入全国其他地方的优秀经验，好好考虑一下，不要浪费自然的馈赠。

观湖谁买？

对于一个地产项目，核心价值有三个：

区位价值：距离城市中心商圈距离越近，价值越高

资源价值：地铁、学校、稀缺景观之类的特殊资源

产品价值：项目本身的建筑、户型、景观等创新程度

区位价值，观湖没啥可以说的；资源价值，项目占了小河区域内比较独特的山水资源，这算一个优势；产品价值，刚刚说过我希望是一个万科体系内的“全升级”项目。

但对于买房人呢？该如何评估和抉择这个项目？趴在地上思考许久，我认为这几类客户可以去实地研究一下观湖。

万科深度追随者

虽然万科去年着实发生了一些对品牌有损害的事件。但毕竟万科扎根贵阳已经十年，从最早的金域华府、到后面的玲珑湾，再到最近的麓山、滨江、理想城……都还是得到很多客户和业主的好评，也有很多的业主成为了万科忠实的追随者。

特别是在小河，万科的业主多、粉丝也多。这些朋友对于万科还是有很强的信任感，如果万科定义观湖是“灯塔”，那对于忠粉来说肯定还是要去现场看一看的。

追求自然改善者

第二类是追求自然的改善人群，从万科的大牌广告上看到项目大概有高层和洋房两种产品。特别是洋房，目前在小河的新房项目还是比较稀缺的产品。

▲是否考虑拓宽改造学校旁边的这条道路，直通小孟工业园的金戈路，可大大方便未来业主出行。

有山水、也有洋房，这两个关键词足以让追求自然资源的改善类客户来现场看一看咯。不过，我建议能否尽快打通项目与小孟工业园区的道路，不然光依靠一条花冠路还是老火。

逃离城市小清新

第三类客户，我想会是一些逃离城市的小清新。房屋对于普通人来说，除了居住价值，还有比较重要的就是“身份表达”价值。

住什么小区？和谁住在什么小区？过的是什么生活？普通老百姓对这没啥感受，更多的还是看重生活的便利程度。

但对于小清新和有钱人，这个“身份表达”可就有点重要。买不起豪宅，咱们也可以看看灯塔嘛。

雨中漫步在湖畔

轻声吟诵《草叶集》

诵到感人处四十五度仰望天空

拈花一笑、岁月静好

人生最美不过是初见

~

虽然确实没有老城的生活方便，但老城挤米挤眼嘞哪里有这种意境嘛，嘿嘿。

小清新们，城市桃花源等着你哟。

对于万科来说，观湖会是万科进入贵阳十年的人居集大成者么？随着金地、金科、美的、融创等大牌房企这两年相继进入小河市场，小河楼市又开始慢慢热闹起来。万科观湖能否依托多年深耕小河的品牌和经验，继续扛起区域改善的大旗，需要市场再次印证。

最后，吃水不忘挖井人。再次建议万科搞一个胖水牛的雕塑，谢谢。

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