灯塔级项目亮相,万科天府锦绣究竟有什么

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地产圈老大哥万科在中西部的灯塔级项目--万科天府锦绣即将取证，跳水了大半年的样板间也于近日开放。

业内人都懂，“万科+天府+锦绣”这6个字背后的分量。“天府”指国家级新区天府新区的心脏——天府中央商务区；“锦绣”是指万科产品的最高序列。项目仅售楼部就耗资一个亿，从拿地到开放样板间，历时三年，此举在崇尚“高周转”的今天实属罕见，在万科史上也属首次。▲售楼部实拍同时期拿地，与万科一街之隔的保利和光屿湖已取证两次，预计本月底第三次取证预售。三年磨一剑，但这把剑却是块“硬骨头”。年，万科以元/㎡拿地，但算上套人才公寓配建，以及近3万㎡的幼儿园和配套设施，实际拿地价高达元/㎡。三年前，这个地价比周边的房价都贵；放在三年后的今天，这个价格也足以令人侧目。通过极致产品力的呈现，说服客户为这块“硬骨头”买单，这条路万科走了三年，大家也期待了三年。

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区位：有望接棒金融城的高端居住区

chengdugoufangzhinan万科天府锦绣位于天府公园西区，杭州路西段。以天府大道为界，天府中央商务区一分为二，以西称为西区。区域可享六横二纵路网体系，横有武汉路，杭州路，宁波路等主要干线，纵有天府大道、成仁路城市要道。轨交方面两年内即可实现4条地铁线加持，地铁密度不输金融城。除了已经开通的1、5号线，还有在建的6、19号线。▲卫星地图显示天府公园西一片绿色生态用地占比达到45%，从卫星图上看一片绿色；天府大悦城，保税中心，暹罗天地等大型商超环伺；所在的“C学区”是天府新区教育资源最为优质且均衡的区域，有天府七小，天府八幼、元音小学，金苹果等；医院、医院、医院三个“医疗”担当。加之新希望、招商等头部企业的相继入驻西区，从生态环境、产业结构、区域配套维度来看，天府公园西的确有望比肩金融城。相比天府公园东区，西区有更少的产业导入和更纯粹的居住环境，居住品质更胜一筹，高端项目林立。▲天西F4位置示意图，图源；吴思竹万科天府锦绣与隔壁的保利和光屿湖、蔚蓝卡地亚花园城、首开云著并称为“天西F4”。▲万科天府锦绣“戏台”实拍图保利和光屿湖预计本月底加推跃层洋房，包括㎡楼王。楼王客厅呈“L”型，°转角设计，正对湖区，但视野最大化的同时牺牲朝向，东西布局，简装交付，后期入住装修成本较大。蔚蓝卡地亚花园城，许多成都人心中的“白月光”，短期内无住宅加推计划。目前主推商业，确认过眼神，3万/㎡的CEO公馆，我高攀不起。首开云著是价格杀手，考验购房者运气，精装2.2万/㎡的均价令人感动。龙湖物业加持，上批次取证刚需中签率38%，即将加推精装洋房和少量叠拼。▲万科天府锦绣“风雨连廊”效果图从3.2万-3.5万/㎡的估价看，万科天府锦绣不仅在区域内，在整个天府新区，都是天花板级的存在。麓湖生态城精装高层均价2.6万/㎡，一线湖景房均价3万/㎡；位于麓湖公园区，指标雷同的麓湖熙华天玺、中海观园，精装洋房均价皆是2.7万/㎡。在竞争激烈的市场上，万科手握园林景观、无敌视野、高性价精装三大法宝，后文将依次讲到。

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项目：有望接棒金融城的高端居住区

chengdugoufangzhinan项目共占地亩，分为五个地块，万科通过风雨连廊、绿化景观在内的动线组织将五个地块进行了有机串联。即将面市的2号地块，共13栋高层，分为“锦院”和“绣院”两个组团。本批次推售的为绣院，共6栋高层，含一栋人才公寓，整体呈南北阵列式对称布局。▲本批次推售楼栋示意图均2T2布局，其中两栋㎡楼栋位于南侧，紧邻湖区；两栋㎡楼栋位于二排，享中庭景观；㎡楼王处于组团中轴线上，东西、南北向皆不受遮挡，视野最佳。▲楼栋户型位置示意图但㎡楼王户型紧邻杭州路，退距不足20公分，即便后期万科会组织统一封阳台，抵挡一部分噪音，但开窗换气时，仍或将受噪音影响。此外，两栋㎡楼栋与㎡楼栋，虽然错位排布，但对角楼间距仅有23米，或将存在对视可能。

▲园林景观

▲园林“小石潭记"景观

园林是万科与周边竞品拉开差距的加分项。松、石、湖、亭、戏台、连廊相互交融，营造了一副暗合川地韵律的新中式景观。▲园林湖景

植入防蚊虫的香樟树、铺设两种不同的双层草坪，四季不秃、聘请花卉专家根据季节变化，更替绿化……园林暗含许多巧思细节。

外立面极致追求美感，遮挡生活阳台的竖向隔栅，玻璃栏板包裹阳台横梁等细节展现细节考量，各楼栋顶部官帽散发的“锦绣金”色交相辉映，阳光之下，金光闪闪。▲官帽呈现的“锦绣”金色

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装修：调性与性价比领先市场同类竞品

chengdugoufangzhinan置业顾问透露，受装标减价影响，项目可能开不到3.2万-3.5万/㎡的价格。

受装标限价影响，万科原定元/㎡的装标极可能降价至元/㎡，但置业顾问表示：“即便降价，装修标准也基本不变，保证品质最重要”。

如果以/㎡的价格，搭配现有装标来看，万科真是大大的良心，不仅整体调性领先市场同类竞品，装修性价比也遥遥领先。整体风格为现代轻奢风，灰白金三色交织，时尚又不失典雅和质朴。主卧区，采用了欧洲贵族御用的LAUFEN（劳芬）三件套：马桶、浴缸及面盆；烟机灶具及冰箱采用市场上少见的意大利SMEG（斯麦格），斯麦格以设计出彩见长，产品颜值与实力兼具，样板间配备大尺寸双开门冰箱均是交付标准。（由于工作人员严禁现场拍图，购房妹只好暂借别人家的图，卑微ING~）▲斯麦格厨具，图源：豪宅品审局中西厨柜体，全部采用德国nobilia（柏丽），全套进口，仅在德国具备装制工艺。系统门窗同为世界知名品牌——德国SCHUECO(旭格)，隔音降噪能力一流。▲样板间实拍，图源：豪宅品审局样板间也采用了一些国内一线品牌，如海信日立中央空调、索菲亚柜体和圣像地板，整体品质与颜值在线。装修包含许多人性化巧思，如配备不粘油污的弗兰卡磨砂水槽，一冲即净；厨房配置凉霸和不易积灰的悬浮式拉门；为了美观，浴室未安装灯暖，以电热地暖取而代之。▲样板间实拍，图源：豪宅品审局重视一体化设计，嵌入式冰箱门外包裹木质墙板，冰箱关门时与周边墙体融为一体……而麓湖生态城、首开云著的嵌入式冰箱设计，均无柜体包装环节，视觉美观度略逊一筹。同时，万科再次展现了强大的收纳能力，入户配置超大玄关柜，过道规划嵌入式衣柜，卧室玄关预留差旅物品放置处……

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户型：㎡户型主流，㎡户型视野霸道

chengdugoufangzhinan本批次推售的6栋楼栋，均2T2户，南北朝向，错位布局，在实现景观最大化的同时未牺牲朝向，加强宜居感。而保利、麓湖生态城，均存在为追求湖区视野，牺牲朝向的问题。在户型设计上，万科略显“保守”。㎡-㎡-㎡户型全系四房，即便㎡楼王户型，三个次卧开间仅3米，在追求阔尺的豪宅市场，小气了些。㎡四室双卫户型分析：

▲㎡四室双卫户型图

传统的动静分区，7.45米阔尺阳台搭配横厅设计，是改善市场上较为常见一个户型。客厅与三间卧室南向布局，正对湖区，视野极佳，但公卫受遮挡或将形成暗卫。㎡四室三卫户型分析：

▲㎡四室三卫户型图

该户型类端厅设计，所谓端厅，即指归家后先经过卧室区，再到达社交区的户型设计。该户型利于实现视野、采光最大化，但私密性略有不足。该户型的亮点在于客厅“L”型落地窗式设计与9米长的景观阳台相搭配，可保证中央社交区的采光、通透，同时实现南北、东西向视野最大化。三个房间北向布局，朝向在本批次所有户型中竞争力最弱。但多功能房与次卧之间非承重墙，可合并为一个面宽达5.65米的阔尺舒居空间。主卧入户门与客厅电视墙连为一体，正对客厅，虽然在主卧设置了玄关加以遮挡，但或将仍存在私密性、静谧感不足的问题。㎡四室四卫户型分析：▲㎡四室四卫户型图端厅设计，经过卧区，方可抵达中央社交区，视野无敌。南向视野正对园林湖区，东向视野直面中央商务区的摩天地标，西向可远眺锦江及现代五项赛事公园，目光所及之处，有湖有公园有繁华CBD，如此丰富的视野在成都豪宅市场都极为少见。德商麓湖项目，可见麓湖红石公园；中海麓湖项目，可见市政公园；麓湖玥港项目，仅可见湖区。相比之下，还是万科视野更为“霸道”。中央社交区约73㎡，°采光，主景观面12.5米，辅景观面5.8米，如此阔绰的公区尺度，在万科产品中较为少见。主卧面积约占35㎡，保证了主要空间的舒居感。不足之处是，其余卧区受挤压，三间次卧面宽约3米、景观阳台面宽4米、两个暗卫的配置，有点“掉面儿”。端厅设计，虽然三间卧室设置了玄关加以遮挡，但对睡眠不好、格外注重隐私的购房者来讲，或将不够友好。▲天府中央商务区效果图国际惯例，总结：1.川地韵律、人文风韵的园林景观、颇具调性与性价比的精装修、霸道的景观视野是项目区分于周边竞品的加分项。外立面顶部官帽独特的“锦绣”金，形成独特IP，阳光下项目区域金光闪闪，备显尊崇。2.价格不友好，以3.5万/㎡的价格估算，㎡约万的总价预算，可以在南边买到更为低密，更具收藏价值的叠拼、联排、合院产品。3.区位优越，项目位于天府公园西区，得力于国家级新区背书，区域荟萃了诸多城市顶尖配套和高端产业总部，未来发展有望比肩金融城。从后劲上看，项目存在以时间换空间的可能性。4.户型略有缺憾。三个户型中，㎡户型较为主流，中规中矩；㎡户型和㎡楼王户型，或存在三次卧北向、面宽略小的朝向缺陷，或存在袖珍阳台、私密性不足的问题，比较考验客户心智。据了解，受制于高昂的地价、高标的精装和低周转的时间成本，即便开出如此高价，项目的利润空间也十分有限。但在价格面前，市场会不会为万科这份努力与认真买单，我们持续

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