未来十年最大套利机遇流出,多军灯塔峰会私

年6月9日，在观澜商务咨询有限公司主办的中国不动产权人高峰论坛上，欧绅的“去市场化后的楼市走向”主题分享给观众们留下了深刻印象。

满满的干货里暗藏财富增值机遇，下面为欧绅演讲内容精选。

-去市场化后的楼市走向-

大概在一个月之前，深圳搞了一个新政——60%的保障性住房。

这个不是一个孤立的事件，它是一系列的事件中的一环。它不是深圳一个城市的问题，它其实是全国房地产，北京、天津所有的城市的一个缩影。

我们从这个政策里面可以分析出很多的门道，提早做准备的话，就可以从里面赚一点点钱。

我们首先来看一下深圳的6月5号的新政，它讲的60%的保障房，其中20、20、20是廉租房、租赁型住房、人才住房，真正的商品房剩40%。

当然这个40%还不是完全的商品房。里面还有东西，比如说像限价，规定你这个房子双玺，二手房14万，它规定一手房只能卖8万。那么限价其实也不是纯粹的商品，真正的商品房它只占了40%都不到。

深圳并不是一个孤立事件，北京这个名词就更多了。

最早的经济适用房、共有产权房、限价房，竞房价、竞地价，还有人才住房、定向住房、机关大院房等等。

这些事情连在一起，我要提一个问题：商品房去哪里？

我们回想一下，从年代开始，中国进入了一个叫做商品房的改革，这件事情在30年前。

当时我们没有意识到它有多么多么的珍贵，我们也没有意识到商品房这三个字有多么的伟大！我们今天回过头来想这件事情，我们会觉得不可思议。

为什么？住房竟然是一种商品。商品的意思，只要有钱就能买。

没有第二个元素，没有限购的，没有房票的，没有任何一个规定说你只能买一套，也没有说经济适用房必须限价，必须说只能卖8万不能卖10万，必须买了以后三年不许卖，没有这种说法。

就像以前很多人学DOS，学那个计算机，它有K内存，后面还有两兆三兆的高端内存，后面还有十几兆的附加内存，那边编程序变得很烦。但是到了windows以后就只有一个内存，不管你3个G，5个G都是一个内存。

房地产市场也是一样的。年之前，中国的国土上面有各种各样产权的房子，有单位分给你的，有级别职称。

做官分给你的房子，你当官就能住这个房子，你哪天不当官了，你的子女就会被赶出机关大院。当年这个产权是非常复杂，但是到了一个伟人的手里，他把所有的房子全部都改成了商品房。

从年开始，我们进入了商品房的时代，那么后面的事情大家就都知道了。

然而，现在在我们这个国家，在我们的国土上面，有一种思维，有一类人群，有一种声音。什么声音呢？屌丝的声音。

他说你市场经济不好，九二南巡不好，改革开放不好。屌丝说什么？屌丝说以前最好。最好是回到年，国家分配房子，住房、医疗、教育、公交，所有的东西全部是免费的，国家包干，屌丝说这个时代是最好的。

屌丝期望的是什么？

只要我在公司里面工作，工作了20年、30年，你给我评一个职称，然后论资排辈，公司送你一套住房。现在有一股势力，有一股言论，有一股思潮，他们希望回到年以前。

那么我们就可以看到最近几年，包括深圳的这个6月5号的新政，包括北京、天津一些政策，我们是在回到过去，回到年之前的房产。

如果这些政策像深圳三个20%，彻底执行到家的话，就是年；就是房改之前的事情；就是否定了这个30年里面的所有改革。

那么我们不是说这个思想正确与否，我们就评论一下，为什么年，当年天大的好事执行不下去？为什么年，这个系统到最后是崩溃了，被迫要改革，被迫要开放了？

年是什么局面？年的时候分配一套房子，你要等30年。

在单位里面你要扯皮，然后呢，党委书记他可以卡你，嫡系的人就可以早点分房子。你那一个刺头，你不听领导的话，你就排在最后面。分一套房子，要打破头、抢破头，勾心斗角，无数的小人，这些我都忍了。

问题是什么呢？分来的房子还非常差，一室一厅，30平米，40平米，砖混的房子，有时候还是漏风的，朝北的，只要你有地方住，他什么都不管的。

要是你家里有两个住所的话，一定是资产阶级自由化的。那我可能一个住所我就能用了，那还说两个干什么？

在年的时候，我们的住房是非常非常糟糕的，计划经济的时候是没有房地产，房子是免费的，但是非常的差，但这个不是重点。

导致年真正不可持续的是什么？是财政。就商品房和政府免费分房子，真正的分水岭还不是质量，是财政。财政做了什么事儿？

90年代，朱镕基考察了一圈全国，按他说，估计下一个经济增长点要靠房地产。后来就是商品房改革、商品房市场化、商品房商品化。

这个房子不是一个特殊物品，是件商品，跟自行车一样，是花钱就能买的。

商品房改革以后，中国发生了翻天覆地的变化，最主要一点是亏个几万亿变成了赚几万亿。本来是一个亏损大户，一下子变成了一个财神。

其实你问一下地方政府，北三县没有房地产，燕郊大厂没有房地产，他们活得下去吗？他们活不下去。没有房地产就没有道桥，高铁大桥航空航天海军陆军全部都没有钱的。

房地产市场化的改革，它是使得一个巨大的财政包袱变成了巨大的财政盈余。那么我们今天讲这个讲座，我绝对不是为了批评什么，我们讲的是利弊。

我们把这个利弊摊开了，放在桌子上讲清楚，应该怎么选，这个事不归我说，这个事情归领导说。

我就跟你讲一下，按照目前的道路再走下去，6月5号出一个深圳新政，未来18年到万平方米，按照这个道路走下去，五年、十年会导致什么情况？

财政崩溃。

就是我们整个国家的财政会不堪负担。

如果你要回到房子不要钱屌丝免费住房的话，那么我们的财政是不可覆盖的。这个不是一个观点，这个是科学。有了这个科学的基础，我再接下来做分析，你应该怎么样因势利导，怎么样从里面套点利，赚点小钱。

我们还要讲一讲外国的经验，外国的经验，就是说这个计划经济的想法。

当年在国外也执行过，结局也是非常非常的惨。

可以举一下当年英国。英国二战以后执行了一个租金管制，就跟我们现在的限价是一样的。但是英国的限价时间非常久，差不多限了30年的时间。从年到年，执行了30年，导致的结果是什么？

导致的结果是英国的房产质量特别差，他的政府说不能卖高价，不能偷税漏税，而且不能钻洞，都堵住了。最后房东不管房子再破再旧都不会维修。所以英国的租金管制最后的结果是，房屋质量非常差，英国的老伦敦老城区就是没法住人地感觉，这是英国的一个结果。

加州的一个结果。就是加州它管制房屋，不让你造新房子，然后导致了加州的房地产特别贵。它同样的两室的房子，在德州这10万美金，加州就万美金。加州导致的结果呢，就是房价暴涨。

香港有一个廉租房，也是年二战结束以后，因为当时的人口涌入，房租急涨。这个故事张五常讲过的，香港的结局是拖鞋特别贵，就房东把房子租给你，只能租二十块钱一个月，但是呢我要卖一双拖鞋，那个拖鞋里边加钱。这个香港房东是强制性卖一个拖鞋给你，这个也就绕过了管制。

还有一个例子是日本，日本年房子特别特别贵。当时日本政府是采取了一个完全相反的措施，它是规定老百姓私人的地产也能造房子，结果是什么呢？结果是暴跌。

前面三个是涨，最后一个是跌。就因为日本放松了管制，所以导致的结果是暴跌。

坦白说它也是鼓励邪恶。

因为以后你想要一个资产，你就不需要自己去劳动，也不需要自己去创造，也不需要加班，而是去闹，去强抢，抢劫，或者说是去争取福利。

就像一些西方的国家，他们后来没有人生产，没有企业家了，所有的人都在议会里打架，去争取对自己更有利的福利，这个也是不正义的。

商品房这个事情，它不仅仅是一个钱的问题，它还跟整个社会的伦理道德联系在一起的。为什么人类追求正义而获得了富裕？往往是因为这件事情有道理。

那如果我们现在废除的商品房退回到计划经济时代的话，不仅仅是财政上的问题，还是对卖方不道德，对买方也不道德。

道德和商业是完全紧密在一起的。

商品房取消了，大家回到年，回到以前的计划经济的时代，会发生什么情况？

一般会发生三个步骤……

三个步骤分别是什么？历史对现在有哪些借鉴价值？提早做什么准备可以套利赚益？

敬请







































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