楼市灯塔小心年起,二手

六一前夕，新中国首部民法典诞生了，并将于半年后正式实施。那么，这部包罗万象的法典对房地产市场有没有影响呢？有。其物权编第三分编（用益物权）中，关于居住权、地役权的规定，将对二手房屋及宅基地市场的买卖交易产生深远影响。一旦民法典开始实施，那些对居住权、地役权毫不care的买家，在购买二手房或相关不动产时将会很容易踩坑。居住权、地役权都是什么东东呢？此次民法典中的“居住权”是一个新物种，在之前物权法中是不存在的。什么是“居住权”呢？按照官方解释就是，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。通俗点说，即便你没有房屋所有权（产权），但只要有居住权，你仍然可以大摇大摆的住在房屋里，在约定期限内，即便房屋产权人也不能拿你咋滴。哪怕房子被卖了，新的买家也不能拿你咋滴，更不能撵人。是不是听着很霸道！众所周知，在我国土地使用权和房屋所有权是二位一体的关系，房屋使用权也依附于房屋所有权。在大家的固有认知里，只要房产证上写的是你的名字，你就有权享有房屋的居住、收租及处置的权益。只要不经过你允许，任何占有你房子的行为都是非法的。而设立居住权的目的就是要将房屋所有权、土地使用权和使用权分离开来，不再是从属关系而是同等重要。所以，“居住权”一出，还抱着之前的认知行事，是要撞墙的。关于居住权有几点需要注意：1、居住权无偿设立，换句话说，享有“居住权”的人无须缴纳租金什么的。有偿则是例外，需双方另行约定。2、居住权不是说双方口头协议或私下草拟个协议就算数的。需要有书面形式的合同约定，同时要向有关部门申请备案登记，否则是无效的。3、居住权不得转让、继承，若居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权则自动消灭。既是说，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。4、设立居住权的住宅不得出租。这里可有两方面理解，一房屋所有者不得擅自将其出租，二享有居住权的人不得将其转租。5、居住权期限没有限制，可自行设立，5年、20年、50年都可，原则不超过房屋产权的剩余年限。大家看出雷在哪了么？不妨设想一下下面几个场景（日后会经常见）场景一：一对新人谈婚论嫁，婚房为男方所买，若房产证上加上女方名字，男方及其家人或许很不乐意；若不加，女方或许又不开心了。怎么办呢？民法典一实施，就有了相对周全的解决方案：大家各退一步，男方保留所有权，给女方居住权。但不幸的是，后来二人还是离婚了，男方选择出售房屋，而女方则有权继续居住。场景二：一个老人在弥留之际，或感恩于保姆的倾心照顾，或是出于对老伴或其他亲属的担忧，但同时又考虑到子女的利益和诉求，立下遗嘱，将房屋居用权让渡于保姆、老伴或其他亲属，10年、20年或者住到他们去世；而房屋所有权还是有子女来继承。当然，保姆或亲属子女无法占有或转卖房屋，这也是对房屋所有权人的一种保护。场景三：一些无儿无女、钱财不多的老人，迫于生计，在保留房屋居住权的同时，选择出售房屋，回笼资金改善生活。问题来了！因居住权不影响所有权，所有权也不影响居住权。购房者买二手房时要是马大哈，稀里糊涂地买到了这种带有让渡了居住权的房屋，真得就要欲哭无泪了：因为你既不能自住，也不能出租，还不能向居住权人收取租金，还要自己还着房贷。所以，从明年起，大家买二手房时，必须做更详尽的背景调查。“居住权”大家或许还能根据字面意思脑补一下，“地役权”就有点云山雾绕了。事实上，“地役权”并不是一个新概念，早在07年出台的物权法中就已出现。不过，在此次的民法典中，又做了进一步的丰富完善。何为“地役权”呢？书面说法是利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益。换言之，你可以通过买断别人权益（或者让别人不能做什么）的形式，来确保自己房屋权益的最大化。举个简单的例子，你在一个气候温和、风景如画、生活惬意的滨海小镇，看上了一套景观视野无敌、各方面都蛮不错的房子，然后就买了下来。但你又怕前面房子有一天翻修或加高，挡住房屋视线。就和前面房主协商，双方签订了一份地役权合同，并在相关机构做了备案登记，要求对方在约定时间内不得做出影响你房屋景观或其他权益的事情来，当然你可能会支付一笔费用。注意，这一权益是自动附属房屋所有权、土地使用权、经营权等权益，一并转让的。也就是说，若有人买到了这种签有“地役权”的不动产，是没法以是前房主签的、且自己也没有享受到出让“地役权”带来收益而不认账的。若你在某处看到了一处不动产，想要把它盘下来，经过一番改造后呈现理想中的样子。那你最好调查清楚，它有没有和别人签署合同让渡“地役权”。若不然，你将竹篮打水一场空。民法典中的“居住权”、“地役权”意在完善房地产的相关机制，给各方更多个性化的选择，但显然也带来了诸多制约。若明年起，你还在蒙眼去买卖或租赁二手房及相关不动产，保不准就会被磕到头破血流。

转载请注明：http://www.dengtazx.com/dtstc/6201.html